Étape 1 : le coût d'acquisition total
Le prix affiché d'un mobil-home ou d'une parcelle en PRL n'est jamais le coût réel d'entrée. Le calcul de rentabilité doit partir du montant total effectivement décaissé pour acquérir le bien et le rendre opérationnel.
Les composantes du coût d'acquisition
- Prix du bien : mobil-home neuf (25 000 à 60 000 euros), d'occasion (8 000 à 35 000 euros), chalet/HLL (40 000 à 150 000 euros).
- Prix de la parcelle (PRL cession uniquement) : 20 000 à 80 000 euros selon la localisation. Frais de notaire inclus (7 à 8 % du prix).
- Transport et installation : 1 500 à 4 000 euros pour un mobil-home (convoi exceptionnel, calage, raccordement).
- Équipement initial : mobilier, literie, vaisselle, électroménager si non inclus (1 000 à 3 000 euros pour un meublé locatif de qualité).
- Frais annexes : terrasse, auvent, clôture si autorisés (1 000 à 5 000 euros).
Exemple : un mobil-home d'occasion à 20 000 euros, installé dans un PRL hôtelier littoral, avec transport (2 500 euros) et équipement complet (2 000 euros) = coût d'acquisition total de 24 500 euros.
Étape 2 : les revenus locatifs prévisionnels
Ne partez pas du tarif hebdomadaire maximal affiché en haute saison. Calculez un revenu moyen pondéré par saison.
| Période | Semaines disponibles | Taux d'occupation réaliste | Semaines louées | Tarif moyen | Revenu |
|---|---|---|---|---|---|
| Haute saison (juil-août) | 8 | 85 % | 7 | 900 euros | 6 300 euros |
| Moyenne saison (juin, sept) | 8 | 50 % | 4 | 550 euros | 2 200 euros |
| Basse saison (avril-mai, oct) | 12 | 15 % | 2 | 350 euros | 700 euros |
| Hors saison (nov-mars) | 20 | 0 % | 0 | — | 0 euros |
| Total annuel | 48 | — | 13 | — | 9 200 euros |
Déduisez les semaines que vous réservez pour votre usage personnel. Chaque semaine occupée par vous en haute saison est une semaine de revenu perdu au tarif le plus élevé.
Étape 3 : les charges annuelles détaillées
Listez exhaustivement les charges fixes et variables (voir la page dédiée Charges fixes vs variables pour le détail poste par poste). Pour notre exemple :
- Redevance annuelle de parcelle : 3 200 euros.
- Assurance : 200 euros.
- Entretien préventif + provision travaux : 600 euros.
- Consommations (eau, électricité, gaz) : 350 euros.
- Ménage inter-locataires (13 rotations × 70 euros) : 910 euros.
- Total charges : 5 260 euros.
Étape 4 : le rendement net avant fiscalité
Revenus bruts (9 200) – Charges (5 260) = 3 940 euros nets avant fiscalité.
Rendement net avant fiscalité : 3 940 / 24 500 × 100 = 16 %.
Ce résultat est supérieur à la moyenne parce que le coût d'acquisition (mobil-home d'occasion) est faible et le taux d'occupation est réaliste mais correct. Avec un mobil-home neuf à 50 000 euros, le même calcul donnerait un rendement net de 7,9 %. Avec un chalet à 120 000 euros (parcelle incluse), on descendrait à 3,3 %.
Étape 5 : intégrer la fiscalité
En régime LMNP réel, les amortissements du bien et du mobilier réduisent considérablement l'assiette imposable, parfois à zéro pendant les premières années. En micro-BIC, l'abattement forfaitaire est de 30 % (meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur) ou 50 % (meublé classé, sous conditions). Le régime réel est presque toujours plus avantageux pour un bien en PRL dont les charges sont significatives.
La fiscalité est un sujet complexe et évolutif. Faites valider votre simulation par un expert-comptable spécialisé en LMNP avant de signer.
À retenir
- Partez du coût d'acquisition total (prix + transport + équipement + frais), jamais du prix catalogue seul.
- Estimez les revenus par saison avec un taux d'occupation réaliste, pas optimiste. Déduisez vos semaines d'usage personnel.
- Listez exhaustivement les charges fixes et variables. L'omission d'un seul poste fausse le calcul.
- Le rendement net dépend autant du prix d'achat que du taux d'occupation. Un bien d'occasion bien situé peut surperformer un chalet neuf.
- La fiscalité LMNP (régime réel vs micro-BIC) peut transformer un résultat médiocre en résultat acceptable, mais faites-la valider par un professionnel.